전세사기특별법의 골자는 특별위원회가 법원에 요청하면 3개월간 공, 경매유예. 정지를 가능토록 하고 3개월씩 연장할 수 있도록 하는 법안이다.

특히, 위원회가 인정한 전세사기 피해자가 직접 법원에 요청할 경우 최대 1년간 경매가 미뤄지도록 한다는 것이다.

전세사기특별법은 공인중개사나 법무사의 입회하에 거래가 이루어지는 현행법에서 이들과 결탁하여 벌인 사기범죄로 2,996명, 4,599억원의 피해가 발생하자 이를 구제한다는 명분으로 부랴부랴 만든 법이다.

이 법은 피해자를 구제하는 것이 아니라 경공매를 유예하여 합의를 도출하도록 유도하는 법이라 해도 무방하다. 근본적인 대책이 아닌 것이다.

원천적으로 세입자 피해방지책은 아예 거론하지 않는 것이 문제이다.

옛말에 ‘소 잃고 외양간 고친다’라는 말이 있는데 외양간에 매어놓은 소를 도둑맞았을 때 외양간을 고치는 방법을 가르쳐 줄 뿐 도둑을 당하지 않는 방법은 가르쳐 주지 않는 것과 같다.

대한민국의 치안은 타의 추종을 부러워할 정도로 완벽하다. 하지만 경찰이 훌륭해서가 아니다. 부자나라답게 민관이 곳곳에 설치한 방범카메라, 범죄를 저지르면 반드시 잡고야 만다는 수사경찰관의 의지, 국민 스스로 남의 것을 탐내지 않는 인식이 함께 뿌리 내렸기 때문이다.

음주단속도 마찬가지다. 단속기준을 높이고 벌점과 벌금을 높이고 형량을 높임으로서 술을 먹으면 패기망신한다는 인식이 자리를 잡아가고 있다. 이와같이 전세사기가 발을 붙이지 못하도록 하는 법안을 만드는 것이 근본적인 해결책이다.

전세사기는 대표적으로 두 가지 유형인데 하나는 토지, 건물을 담보로 대출을 하고 나머지 건축대금을 전세금으로 충당하여 건물을 소유한 건축주에서 발생한다. 이러한 건축주는 월세금으로 대출이자, 제세공과금을 납부하고 남은 금액으로 생활을 하는데 임차인이 경기침체 등으로 공실이 되었을 때 대출이자를 납부치 못하여 경매에 들어가게 되는데, 담보 1순위가 은행이기에 낙찰금액에 따라 전세금을 고스란히 떼이는 경우가 발생하기도 한다. 주택의 경우 임대차보호법에 따라 보상을 받는다 하더라도 최소 4∼50%는 손해를 입는다.

또 하나는 갭 투자자이다.

무주택자를 동원하여 선분양을 받거나 분양전문업자와 결탁하여 선분양하여 차익을 챙기는 투기꾼과 전세를 놓은 다음 가격이 오를 때를 기다리는 투기꾼들이 아파트 공급이 확대되고 조사가 강화되자 갈 길이 없어진 이들이 선택한 것이 갭투자이다.

분양금액에서 은행대출금을 제외하고 모자란 금액을 전세금으로 아파트를 사두었다 가격이 오르면 되팔아 수익을 내던 투기꾼들이 개발한 신종투기사업인데 10억원의 아파트를 은행에서 6-7억원정도 대출을 받고 3-4억원에 전세를 놓은 다음 시세가 오를 때까지 기다려 되파는 사업이다.

10억의 아파트를 1억으로 사서 시세가 오르면 되파는 사업이다.

목이 좋은 곳은 은행대출금과 전세금을 합치면 분양가를 넘는 곳도 있다. 이러한 깡통 아파트는 가격이 오르지 않을 경우 전자와 마찬가지로 전세입자만 골탕을 먹는다는 것이다.

전세사기를 근절할 방안은 실가격 대비 전세금을 법제화하는 것이다.

전세금(월세포함)은 경매가를 참작하여 실가액의 50%를 넘지 않을 것이다.

예를 들어 실가액이 10억원일 때 은행대출(담보)이 5억원이면 실가액은 5억원이 되는데 전세금은 실가액 5억원의 50%인 2억5천원을 넘어서는 안된다.

월세금은 2억5천만원의 년 10%인 2천5백만을 넘어서는 안된다는 것으로 하는 것이다.

이러한 건물은 경매에 들어갈 경우 실가액의 70∼80%에 낙찰되기에 세입자의 손실은 거의 발생하지 않을 것이며 깡통건물의 임대사업자와 갭투기꾼은 아예 발붙일 틈이 없어질 것이다.